14. April 2025

BGH: Kein Anspruch auf Maklerprovision!

Kann der Immobilienmakler seinen Anspruch auf Maklerprovision verlieren? Ja, urteilt der BGH. Nach zwei neueren Entscheidungen des BGH verlieren zwei Immobilienmakler ihren Provisionsanspruch, da sie sich nicht an die geltenden Regeln zur Aufteilung der Vermittlungsgebühr gehalten haben.

Mit zwei neueren Urteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) Versuche von Immobilienmaklern für rechtswidrig erklärt, den sog. Halbteilungsgrundsatz (§ 656d BGB) zu umgehen. Diese verloren dadurch ihren Anspruch auf Zahlung einer Vermittlungsgebühr. Der Halbteilungsgrundsatz bedeutet, dass ein Immobilienverkäufer, der einen Makler beauftragt, in aller Regel mindestens die Hälfte der Maklerprovision bezahlen muss.

Makler werden meist vom Verkäufer der Immobilie beauftragt. Diesem wird dann eine geringere Provision in Aussicht gestellt, um den Auftrag für die Vermittlung der Immobilie zu erhalten.

Der BGH hat nun in zwei Fällen entschieden, in denen Makler und Verkäufer das Halbteilungsprinzip verletzt haben.

Im ersten Fall (Az.: I ZR 138/24) vereinbarten Verkäufer und Käufer, dass der Käufer die volle, also auch der auf den Verkäufer entfallende Teil, bezahlen sollte. Der Kaufpreis der Immobilie wurde im Gegenzug entsprechend reduziert. Eine solche Vereinbarung ist nach der Entscheidung des BGH jedoch nichtig. Der Käufer einer Immobilie müsse maximal so viel Maklerprovision bezahlen wie der Verkäufer. Da dieser im zu entscheidenden Fall keine Provision bezahlt habe, entfalle auch der Anspruch des Maklers gegenüber dem Käufer vollständig.

Auch in einem weiteren Fall hatte der Makler versucht, den Halbteilungsgrundsatz zu umgehen. Nach § 656d BGB greift die Provisionsteilung dann, wenn es sich bei der vermittelten Immobilie um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Im vorliegenden Fall (Az.: I ZR 32/24) handelte es sich aber um ein Einfamilienhaus mit einem Anbau, der zu Bürozwecken gewerblich genutzt wurde. Der Makler war daher der Auffassung, dass es sich aufgrund der Mischnutzung nicht mehr um ein reines Einfamilienhaus handele und daher der Halbteilungsgrundsatz nicht angewendet werden müsse und vereinbarte mit dem Verkäufer der Immobilie eine niedrigere Provision, als sie der spätere Käufer zu zahlen hatte. Zu Unrecht, wie der BGH nun entschied. Entscheidend sei die überwiegende Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken. Ein Einfamilienhaus bleibe auch dann ein solches, wenn darin eine Einliegerwohnung oder eine gewerblich genutzte Einheit von untergeordneter Größe untergebracht sei. Der Halbteilungsgrundsatz bleibt also auch bei einem solchen Objekt erhalten. Eine andere Vereinbarung des Maklers mit dem Verkäufer ist nichtig und damit muss auch der Käufer keine Maklerprovision zahlen.