14. Januar 2026

BGH: Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf beginnt erst mit Eigentumsübertragung

Wann darf ein Käufer einer Eigentumswohnung eine Eigenbedarfskündigung aussprechen? Diese Frage stellt sich häufig, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 161/24) klargestellt: Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beginnt erst, wenn die Wohnung tatsächlich auf den neuen Eigentümer übertragen wird – nicht schon mit dem Erwerb durch eine vorgeschaltete GmbH & Co. KG.

Jahrzehntelang war es gängige Praxis, Mietshäuser in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese zu höheren Preisen an Selbstnutzer zu veräußern. Für Mieter bedeutete das oft den Verlust ihres Zuhauses durch eine Eigenbedarfskündigung. Der Gesetzgeber reagierte auf diese Entwicklung mit § 577a BGB, der eine Schutzfrist vorsieht: Ein Käufer darf Eigenbedarf grundsätzlich erst nach drei Jahren geltend machen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, etwa München oder Berlin, kann diese Sperrfrist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Im entschiedenen Fall wohnte die Beklagte seit 2004 in einem Mehrfamilienhaus in München. 2011 erwarb eine GmbH & Co. KG das Haus und wandelte es 2012 in Eigentumswohnungen um. 2016 wurde die Wohnung an einen privaten Käufer verkauft, der 2022 wegen Eigenbedarfs kündigte. Die Mieterin widersprach der Kündigung mit Hinweis auf § 577a BGB: Die Sperrfrist habe erst mit dem Eigentumserwerb des neuen Käufers 2017 begonnen und laufe daher erst 2027 ab.

§ 577a Abs. 1a BGB und das „Münchener Modell“:

Der Gesetzgeber hatte § 577a Abs. 1a BGB eingeführt, um sogenannte Umgehungsmodelle zu verhindern – insbesondere das „Münchener Modell“. Dabei kauften Erwerbergemeinschaften oder Familiengesellschaften gemeinsam ein Mietshaus, machten schon vor der Umwandlung Eigenbedarf für einzelne Gesellschafter geltend und teilten die Wohnungen erst anschließend in Eigentumswohnungen auf. Um Mieter auch in solchen Fällen vor zu früher Kündigung zu schützen, beginnt die Sperrfrist bei solchen Erwerbergemeinschaften bereits mit der Veräußerung, also noch vor der formalen Umwandlung.

Im hier entschiedenen Fall greift diese Ausnahme jedoch nicht. Der BGH stellte klar, dass eine GmbH & Co. KG – trotz ihrer Einstufung als Personengesellschaft – keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Das Schutzbedürfnis der Mieter entfällt daher in dieser Phase. Die Kündigungssperrfrist beginnt folglich erst mit dem Erwerb der Wohnung durch den ersten natürlichen Personenkäufer.

Der BGH weicht mit dieser Entscheidung von der bislang überwiegenden Literaturmeinung ab, wonach die Sperrfrist schon mit dem Erwerb durch die GmbH & Co. KG begonnen hätte. Eine Ausdehnung der Ausnahmevorschrift sei jedoch mit dem Zweck des Mieterschutzes nicht vereinbar. Auch eine mögliche Verwertungskündigung durch die GmbH & Co. KG rechtfertige keinen vorgezogenen Fristbeginn.

Fazit:
Mit dem Urteil stärkt der BGH den Bestandsschutz für Mieter und sorgt für Klarheit bei der Anwendung des § 577a BGB. Wird ein Mietshaus von einer GmbH & Co. KG aufgeteilt und anschließend an Privatpersonen verkauft, läuft die Eigenbedarfssperrfrist erst ab dem Eigentumserwerb durch den privaten Käufer. Die in § 577a Abs. 1a BGB geregelte Ausnahme – das „Münchener Modell“ – findet auf solche Erwerbskonstruktionen keine Anwendung. Käufer von Eigentumswohnungen müssen sich deshalb auf längere Wartezeiten einstellen, bevor sie Eigenbedarfskündigungen wirksam aussprechen können.