20. August 2025

BGH zum Maklerlohn beim Immobilienkauf

In zwei Fällen verwehrte der BGH Immobilienmaklern ihren Lohn. Der Grund: Beide Male wurden Vereinbarungen getroffen, die den Verbraucherschutz umgehen. Nach der gesetzlichen Regelung sollen sich Verkäufer und private Käufer die Maklerkosten nämlich teilen.

Wer eine Immobilie erwirbt, muss oft auch eine beachtliche Maklerprovision bezahlen. Früher war es gängige Praxis, dass der Käufer diese Kosten allein tragen musste. Dies wurde 2020 mit der Einführung der §§ 656b ff. BGB geändert. Danach gilt: Erwirbt ein Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, darf die Provision nicht einseitig auf ihn abgewälzt, sondern muss hälftig geteilt werden (sog. Halbteilungsgrundsatz).

Doch trotz der klaren Regelung gibt es immer wieder Versuche, das Gesetz zu umgehen. Der BGH hat nun in zwei Urteilen deutlich gemacht: Solche Versuche haben vor Gericht keinen Bestand – und gehen auf Kosten der Makler.

In einem Fall verklagte eine Maklerin ein Paar, das mit ihrer Hilfe ein Haus gekauft hatte. Sie hatte sowohl mit den Käufern als auch mit der Ehefrau des Verkäufers Provisionen vereinbart, die sich jedoch in ihrer Höhe unterschieden. § 656c Abs. 1 S. 1 BGB ist hier eigentlich eindeutig: Wenn der Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine Provision erhält, muss diese gleich hoch sein. Andernfalls ist der Vertrag nichtig.

§ 656c Abs. 2 BGB: Eine Vereinbarung, die gegen den Halbteilungsgrundsatz verstößt, ist nichtig. Damit geht der Verstoß auf Kosten der Maklerin, sie hat keinen Anspruch gegen den Käufer.

In einem weiteren Verfahren entschied der BGH ebenfalls zugunsten der privaten Hauskäufer und zulasten des Maklerunternehmens (Urteil v. 06.03.2025, Az. I ZR 25/24).

Durch die Vermittlung des Kaufvertrags mit den Käufern entstand dem Maklerunternehmen ein Lohnanspruch in Höhe von 25.000 Euro. Der Anspruch richtete sich gegen die Verkäuferin – nur diese hatte das Unternehmen beauftragt. Zur Abwicklung wurde aber Folgendes vereinbart: Die 25.000 Euro an das Maklerunternehmen sollte nicht die Verkäuferin bezahlen, sondern die Käufer. Im Gegenzug vereinbarten die Parteien eine Reduzierung des Kaufpreises der Immobilie in gleicher Höhe.

Die Käufer zahlten die Provision zunächst an das Maklerunternehmen, forderten sie aber später zurück – wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656d Abs. 1 S. 1 BGB. Demnach darf die Partei des Kaufvertrags, die einen Makler beauftragt, die Maklerkosten nicht durch Vereinbarung einseitig auf die andere Partei abwälzen. Vielmehr ist eine Abwälzung nur so weit zulässig, dass am Ende Verkäufer und Käufer gleich viel bezahlen. Anders gesprochen: Wer den Makler beauftragt, muss ihn mindestens zur Hälfte bezahlen.

Das OLG Köln hatte die Vereinbarung zwischen den Parteien noch auf das nach § 656d BGB zulässige Maß – nämlich 50:50 – reduziert. Deshalb hatte es auch den Rückzahlungsanspruch der Kläger gegenüber dem Maklerunternehmen nur in Höhe der Hälfte der Provision, also 12.500 Euro, angenommen.

Der BGH jedoch urteilte auch hier in vollem Umfang zugunsten der privaten Käufer. "Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt", so der BGH. Damit sei die Provisionszahlung der Käufer an das Maklerunternehmen in Höhe der vollen 25.000 Euro rechtsgrundlos, sodass sie das Geld nach § 812 Abs. 1 BGB zurückverlangen können.