4. Februar 2026

Eigenbedarfskündigung: Rechtliche Grundlagen und Handlungsempfehlungen

Eigenbedarfskündigung: Rechtliche Grundlagen und Handlungsempfehlungen

Ratgeber für Vermieter
Stand: Februar 2026

1. Rechtliche Grundlagen zum Kündigungsgrund „Eigenbedarf"

Die Eigenbedarfskündigung ist die wichtigste Form der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter und ermöglicht es diesem, die Wohnung für eigene Wohnzwecke zurückzuerhalten. Sie unterliegt jedoch strengen gesetzlichen Anforderungen und einem umfassenden Kündigungsschutz zugunsten des Mieters. Bei Verkaufsabsicht muss von der Verwertungskündigung abgegrenzt werden.

1.1 Gesetzliche Grundlagen

§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters

§ 573 Abs. 1 BGB legt das Grundprinzip fest:

„Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen."

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB definiert den Kündigungsgrund Eigenbedarf:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt."

§ 573 Abs. 3 BGB regelt die Begründungspflicht:

„Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie in schriftlicher Form erfolgt und der Vermieter in dem Kündigungsschreiben die Gründe angibt, die die Kündigung rechtfertigen."

§ 573a BGB – Ausschluss der ordentlichen Kündigung

§ 573a Abs. 1 BGB lautet:

„Der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum nicht aus den in § 573 Abs. 2 bezeichneten Gründen kündigen, wenn die Gründe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorlagen und der Vermieter sie kannte oder kennen musste, es sei denn, dass die Hinderungsgründe inzwischen weggefallen sind."

Dies verhindert sogenannte „Vorratskündigungen", bei denen der Vermieter bereits bei Vertragsschluss weiß, dass er die Wohnung zurückhaben möchte.

§ 573c BGB – Kündigungsfristen

Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist nur mit folgenden Fristen zum Ablauf eines Kalendermonats zulässig:

• Grundfrist: 3 Monate
• Nach 5 Jahren Mietdauer: 6 Monate
• Nach 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate

§ 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (Sozialklausel)

§ 574 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter ein Widerspruchsrecht bei Härtefällen:

„Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist."

Typische Härtefälle sind:

• Hohes Alter des Mieters
• Schwere Erkrankungen oder Pflegebedürftigkeit
• Lange Mietdauer und soziale Verwurzelung
• Schwangerschaft
• Fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum
• Besondere psychische Belastungen (z.B. Suizidgefahr)

1.2 Materielle Voraussetzungen für Eigenbedarf

Berechtigter Personenkreis

Eigenbedarf kann geltend gemacht werden für:

• Den Vermieter selbst
• Familienangehörige (Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, Enkel, Schwiegerkinder, Schwiegereltern)
• Angehörige des Haushalts (Personen, die mit dem Vermieter in häuslicher Gemeinschaft leben oder leben werden, z.B. Lebensgefährten, Pflegepersonal)

Ernsthaftigkeit und Vernünftigkeit des Bedarfs

Der Eigenbedarf muss:

• Ernsthaft und nicht nur vorgeschoben sein
• Vernünftig und nachvollziehbar begründet sein
• Zum Kündigungszeitpunkt tatsächlich bestehen
• Konkret dargelegt werden (Person, Umstände, Zeitplan)

Eine Notlage ist nicht erforderlich. Es genügt ein vernünftiger, nachvollziehbarer Wunsch zur Eigennutzung. Der Vermieter muss jedoch darlegen, warum gerade diese Wohnung benötigt wird und nicht eine andere verfügbare Wohnung genutzt werden kann.

Nutzung als Wohnung

Die Räume müssen als Wohnung genutzt werden. Eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken, als Büro oder Lager rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

1.3 Formelle Anforderungen

Schriftform

Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder mündlich ist unwirksam.

Begründungspflicht

Die Kündigung muss im Kündigungsschreiben selbst begründet werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachträgliche Begründungen sind grundsätzlich unzulässig.

Die Begründung muss enthalten:

• Die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird
• Die Gründe, warum diese Person die Wohnung benötigt
• Den konkreten, nachvollziehbaren Nutzungswunsch
• Gegebenenfalls den Zeitplan

1.4 Rechtsmissbrauch und Scheintatbestände

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn:

• Der Vermieter den Eigenbedarf nur vorschiebt, um den Mieter loszuwerden
• Der tatsächliche Zweck nicht die Eigennutzung, sondern die Verwertung (z.B. Verkauf, Sanierung, Neuvermietung zu höherem Preis) ist
• Der Vermieter bereits bei Vertragsschluss oder Erwerb wusste, dass er die Wohnung zurückhaben möchte (§ 573a BGB)
• Der Vermieter die Wohnung kurz nach Auszug des Mieters verkauft oder anderweitig verwertet
• Andere Wohnungen des Vermieters verfügbar sind, die ebenso geeignet wären

1.5 Eigenbedarf trotz späterer Verkaufsabsicht: BGH-Rechtsprechung 2025

Ein wichtiges aktuelles Urteil ist das BGH-Urteil vom 24.09.2025 (VIII ZR 289/23). Der BGH hat klargestellt:

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter die Wohnung zunächst tatsächlich selbst nutzen will und erst danach eine andere seiner Wohnungen verkaufen möchte. Der Wunsch, nach dem Einzug in die gekündigte Wohnung eine andere Wohnung zu veräußern, steht der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs nicht entgegen, solange:

• Der Eigennutzungswunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar ist
• Die tatsächliche Nutzung der Wohnung für Wohnzwecke geplant ist
• Der Verkauf nicht der eigentliche, primäre Zweck der Kündigung ist

Entscheidend ist: Es geht um die Nutzung als Wohnung durch den Vermieter oder berechtigte Personen, nicht um die unmittelbare Verwertung der gekündigten Wohnung selbst.

2. Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

In vielen Fällen ist die eigentliche Motivation jedoch, das Mietobjekt mieterfrei zu veräußern, da sich viele Kaufinteressenten vor dem Erwerb eines vermieteten Objektes scheuen. Dann, wenn der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken nutzen, sondern wirtschaftlich verwerten möchte (z.B. verkaufen, umbauen, abreißen), kommt eine sogenannte Verwertungskündigung in Betracht.

2.1 Gesetzliche Grundlage

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lautet:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde."

2.2 Voraussetzungen der Verwertungskündigung

Die Verwertungskündigung ist deutlich schwerer zu begründen als die Eigenbedarfskündigung. Erforderlich sind:

Konkrete Verwertungsabsicht

Der Vermieter muss eine konkrete, ernsthafte Verwertungsabsicht darlegen, z.B.:

• Verkauf des Grundstücks an einen bestimmten Käufer
• Umbau oder Sanierung mit konkreten Plänen
• Abriss und Neubebauung
• Nutzungsänderung (z.B. gewerbliche Nutzung)

Hinderung an der Verwertung

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss den Vermieter konkret an der Verwertung hindern. Es genügt nicht, dass der Verkaufspreis mit Mieter niedriger wäre.

Erhebliche Nachteile

Der Vermieter muss darlegen, dass ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden.

Dies können sein:

• Wegfall eines konkreten Kaufinteressenten, der nur ohne Mieter kaufen würde
• Unmöglichkeit einer notwendigen Sanierung oder eines Umbaus
• Erheblicher finanzieller Verlust durch verzögerte Verwertung

Interessenabwägung

Das Verwertungsinteresse des Vermieters muss die schutzwürdigen Interessen des Mieters überwiegen. Die Hürden sind hier besonders hoch, da die Verwertungskündigung wirtschaftliche Interessen des Vermieters über das Wohnrecht des Mieters stellt.

2.3 Beweislast und Darlegungslast

Der Vermieter trägt die volle Darlegungs- und Beweislast für:

• Die konkrete Verwertungsabsicht
• Die Hinderung durch das Mietverhältnis
• Die erheblichen Nachteile
• Die Überwieglichkeit seiner Interessen

2.4 Abgrenzung zur Eigenbedarfskündigung

Table 1: Vergleich Eigenbedarf und Verwertungskündigung

Wichtig: Wenn der Vermieter die Wohnung unmittelbar nach Räumung verkaufen möchte, ohne sie vorher selbst zu nutzen, ist dies grundsätzlich keine Eigenbedarfskündigung, sondern eine Verwertungskündigung mit deutlich strengeren Anforderungen.

3. Folgen einer rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung

Eine vorgetäuschte oder rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung kann für den Vermieter erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben.

3.1 Zivilrechtliche Folgen

Unwirksamkeit der Kündigung

Eine rechtsmissbräuchliche Kündigung ist unwirksam. Das Mietverhältnis besteht fort, und der Mieter hat Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Schadensersatzansprüche des Mieters (§ 280 BGB, § 826 BGB)

Der Mieter kann bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz verlangen für:

• Umzugskosten
• Maklerkosten
• Renovierungskosten in der neuen Wohnung
• Mietdifferenz (wenn die neue Wohnung teurer ist)
• Weitere Vermögensschäden
• Unter Umständen Schmerzensgeld bei sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung (§ 826 BGB)

Beispiel aus der Rechtsprechung: Wenn der Vermieter die Wohnung kurz nach Auszug des Mieters an Dritte vermietet oder verkauft, kann dies als Indiz für vorgetäuschten Eigenbedarf gewertet werden. Der Mieter kann dann die gesamten Umzugs- und Mehrkosten geltend machen.

Rückgängigmachung der Räumung

Wenn der Mieter aufgrund der unwirksamen Kündigung bereits ausgezogen ist, kann er verlangen:

• Wiedereinräumung der Wohnung, falls diese noch nicht anderweitig vermietet ist
• Ersatzweise Schadensersatz in Höhe der tatsächlich entstandenen Nachteile

Prozesskosten

Bei einem verlorenen Räumungsprozess trägt der Vermieter die gesamten Gerichts- und Anwaltskosten beider Parteien. Bei höheren Streitwerten können dies schnell mehrere Tausend Euro sein.

3.2 Strafrechtliche Folgen

In besonders krassen Fällen kann eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung auch strafrechtliche Konsequenzen haben:

§ 263 StGB – Betrug

Wenn der Vermieter durch die Vortäuschung von Eigenbedarf den Mieter zum Auszug bewegt und sich dadurch einen rechtswidrigen Vermögensvorteil verschafft (z.B. höhere Neuvermietung, besserer Verkaufspreis), kann der Tatbestand des Betrugs erfüllt sein.

Voraussetzungen:

• Täuschung über den Eigenbedarf
• Irrtum des Mieters
• Vermögensverfügung (Auszug)
• Vermögensschaden beim Mieter
• Vorsatz und Bereicherungsabsicht

Rechtsfolge: Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren (§ 263 Abs. 1 StGB).

§ 291 StGB – Beiseiteschaffen von Sachen, die der Beschlagnahme unterliegen

In Einzelfällen kann auch dieser Tatbestand relevant werden, wenn der Vermieter Beweismittel vernichtet.

3.3 Öffentlich-rechtliche Folgen

In einigen Bundesländern und Kommunen gibt es Zweckentfremdungsverbote für Wohnraum. Wenn der Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung nicht wie angegeben nutzt, sondern leer stehen lässt oder verkauft, kann dies als Zweckentfremdung geahndet werden mit:

• Bußgeldern bis zu 500.000 Euro (je nach Landesgesetz)
• Rückumwandlungsanordnungen
• Nutzungsuntersagungen

3.4 Reputationsschaden

Neben den rechtlichen Folgen kann eine rechtsmissbräuchliche Kündigung auch zu einem erheblichen Reputationsschaden führen, insbesondere wenn der Fall medial bekannt wird oder in Mietervereinigungen kursiert.

4. Praktische Fallkonstellationen und Handlungsempfehlungen

4.1 Befristete Mietverträge und Kündigungsausschlüsse

Rechtliche Qualifikation von Mietverträgen mit festgeschriebener Laufzeit

In der Praxis können Mietverträge mit festgeschriebener Laufzeit rechtlich unterschiedlich zu bewerten sein:

Variante A: Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag nach § 575 BGB)

Ein befristeter Mietvertrag kann grundsätzlich nicht ordentlich gekündigt werden, weder vom Vermieter noch vom Mieter. Er endet automatisch mit Ablauf der Befristung.

Ausnahmen:

• Im Mietvertrag ist ein Kündigungsrecht ausdrücklich vereinbart
• Es liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor (§ 543 BGB)

Konsequenz bei Zeitmietvertrag: Wenn ein Mietvertrag befristet ist und kein Kündigungsrecht vereinbart wurde, ist eine ordentliche Eigenbedarfskündigung rechtlich ausgeschlossen. Der Vermieter muss bis zum Ablauf der Befristung warten oder eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund prüfen (was bei Eigenbedarf nicht einschlägig ist).

Variante B: Unbefristeter Mietvertrag mit Kündigungsverzicht

Möglicherweise handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, in dem beide Parteien auf das ordentliche Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit verzichtet haben (§ 573d BGB).

§ 573d BGB regelt:

„Der Mieter und der Vermieter können bei der Vermietung von Wohnraum für bestimmte Zeit auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Der Verzicht des Vermieters ist nur wirksam, wenn er für längstens vier Jahre erklärt wird."

Konsequenz bei Kündigungsverzicht: Auch hier ist eine ordentliche Eigenbedarfskündigung während der Verzichtsdauer grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Verzicht war unwirksam (z.B. bei Verzicht des Vermieters für mehr als vier Jahre).

Variante C: Unbefristeter Mietvertrag ohne Kündigungsausschluss

Falls es sich um einen unbefristeten Mietvertrag ohne Kündigungsausschluss handelt, gelten die normalen Kündigungsvoraussetzungen.

Konsequenz bei unbefristetem Mietvertrag: Eine ordentliche Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich möglich, sofern die materiellen und formellen Voraussetzungen des § 573 BGB erfüllt sind.

Praxishinweis: Die genaue vertragliche Formulierung ist entscheidend. Der Mietvertrag sollte dahingehend überprüft werden, ob:

• Eine Befristung vereinbart ist (§ 575 BGB)
• Ein Kündigungsverzicht vereinbart ist (§ 573d BGB)
• Oder ob es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis ohne Kündigungsausschluss handelt

4.2 Eigenbedarf bei Verkaufsabsicht

Abgrenzung: Eigenbedarf oder Verwertungskündigung?

Wenn der wahre Zweck einer Kündigung der Verkauf der Immobilie ohne Mieter ist, stellt sich die Frage der rechtlichen Einordnung:

Rechtliche Einordnung:

• Wenn der Vermieter die Immobilie unmittelbar nach Räumung verkaufen möchte, ohne sie vorher selbst zu nutzen, liegt eine Verwertungskündigung vor (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• Eine Verwertungskündigung erfordert den Nachweis erheblicher wirtschaftlicher Nachteile durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses
• Die bloße Tatsache, dass die Immobilie mit Mieter schwerer zu verkaufen oder weniger wert ist, reicht nicht aus

Konsequenz: Eine Verwertungskündigung ist in solchen Fällen sehr schwierig durchzusetzen und hat geringe Erfolgsaussichten, insbesondere bei noch langfristigen Mietverträgen.

Risiko: Rechtsmissbrauch bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Wenn ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, obwohl er tatsächlich nur verkaufen möchte, liegt ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor. Dies ist rechtsmissbräuchlich und führt zu:

• Unwirksamkeit der Kündigung
• Schadensersatzansprüchen des Mieters
• Möglichen strafrechtlichen Konsequenzen (Betrug, § 263 StGB)
• Prozessrisiken und -kosten

BGH-Rechtsprechung vom 24.09.2025 – Anwendungsbereich

Das BGH-Urteil vom 24.09.2025 (VIII ZR 289/23) betrifft den Fall, dass der Vermieter die Wohnung zunächst selbst nutzen und danach eine andere Wohnung verkaufen möchte.

Wichtige Abgrenzung:

Das BGH-Urteil gilt nur, wenn:

• Der Vermieter die gekündigte Wohnung tatsächlich selbst nutzen will
• Der Verkauf eine andere Immobilie betrifft
• Der Eigennutzungswunsch ernsthaft und nachvollziehbar ist

Keine Anwendung des BGH-Urteils, wenn:

• Der Vermieter nicht selbst einziehen möchte
• Er genau diese Wohnung verkaufen möchte, nicht eine andere Immobilie
• Es um die unmittelbare Verwertung der gekündigten Wohnung geht

Konsequenz: Die Rechtsprechung schützt nur den echten Eigenbedarf mit späterer Verwertung einer anderen Immobilie, nicht die unmittelbare Verwertung der gekündigten Wohnung selbst.

4.3 Übersicht: Handlungsoptionen und Risikobewertung

Table 2: Risikobewertung der Handlungsoptionen

5. Handlungsempfehlungen für Vermieter

5.1 Vorzugsvariante: Aufhebungsvereinbarung (gilt für alle Vertragsvarianten)

Empfehlung: Unabhängig von der rechtlichen Qualifikation des Mietvertrags sollten Vermieter vorrangig eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags gegen Zahlung einer Abfindung anbieten.

Vorteile:

• Rechtssicherheit – keine Kündigungsschutzprozesse
• Schnellere Abwicklung als bei Kündigungsstreitigkeiten
• Keine Risiken von Schadensersatz oder Unwirksamkeit
• Gute Verhandlungsgrundlage mit konkreten Angeboten

Nachteile:

• Kosten für die Abfindung (typischerweise 3 bis 12 Nettokaltmieten, je nach Fall)
• Abhängigkeit von der Verhandlungsbereitschaft des Mieters

Praktisches Vorgehen:

1. Offenes Gespräch mit dem Mieter über die Verkaufsabsicht
2. Angebot einer angemessenen Abfindung (z.B. 6 Monatskaltmieten)
3. Übernahme der Umzugskosten und eventuell Maklerprovision für Ersatzwohnung
4. Vereinbarung eines realistischen Auszugstermins (z.B. 3 bis 6 Monate)
5. Schriftliche Aufhebungsvereinbarung mit Verzicht auf gegenseitige Ansprüche

5.2 Alternative: Verkauf mit Mieter (gilt für alle Vertragsvarianten)

Empfehlung: Falls der Mieter nicht zu einer Aufhebungsvereinbarung bereit ist, sollte die Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis verkauft werden.

Vorteile:

• Keine rechtlichen Risiken
• Keine Kündigungsstreitigkeiten
• Vermeidung von Schadensersatzansprüchen
• Mieteinnahmen bis zum Verkauf

Nachteile:

• Niedrigerer Verkaufspreis (typischerweise 10 bis 30 Prozent weniger als ohne Mieter)
• Eingeschränkter Käuferkreis (nur Kapitalanleger, keine Eigennutzer)

Wichtig: Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Er ist an bestehende Befristungen und Kündigungsausschlüsse gebunden, sofern diese wirksam vereinbart sind.

5.3 Eigenbedarfskündigung: Nur bei unbefristetem Mietvertrag und echtem Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung kommt nur in Betracht, wenn:

• Ein unbefristeter Mietvertrag ohne Kündigungsausschluss vorliegt
• Ein echter, ernsthafter Eigennutzungswunsch besteht (nicht nur vorgeschoben für den Verkauf)

Dringend abzuraten ist von einer Eigenbedarfskündigung, wenn kein echter Eigennutzungswunsch besteht oder wenn der Mietvertrag befristet ist bzw. ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

Gründe:

• Sehr hohes Risiko der Unwirksamkeit
• Erhebliche Schadensersatzansprüche des Mieters möglich
• Strafrechtliche Risiken (Betrug, § 263 StGB)
• Prozesskosten bei verlorenem Räumungsprozess
• Reputationsschaden

Nur vertretbar, wenn:

• Es sich um einen unbefristeten Mietvertrag ohne Kündigungsausschluss handelt
• Der Vermieter oder ein berechtigter Familienangehöriger die Immobilie tatsächlich für mehrere Jahre selbst bewohnen wird
• Ein eventueller Verkauf erst deutlich später (mindestens 2 bis 3 Jahre nach Einzug) erfolgen soll
• Ein konkreter, nachvollziehbarer Eigennutzungswunsch besteht

Bei befristetem Mietvertrag oder Kündigungsverzicht: Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtlich nicht möglich. Hier bleiben nur die Aufhebungsvereinbarung oder der Verkauf mit Mieter als Optionen.

5.4 Verwertungskündigung: Hohe Hürden

Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist im vorliegenden Fall rechtlich möglich, aber praktisch sehr schwierig durchzusetzen.

Voraussetzungen, die die Mandantin darlegen müsste:

• Konkrete Verwertungsabsicht mit Nachweisen (z.B. konkreter Kaufvertragsentwurf mit Käufer, der nur ohne Mieter kaufen will)
• Erhebliche wirtschaftliche Nachteile durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses (nicht nur niedrigerer Verkaufspreis)
• Überwiegendes Verwertungsinteresse gegenüber dem Wohninteresse des Mieters

Erfolgsaussichten: Gering, insbesondere wenn der Mieter Härteeinwände erhebt (lange Mietdauer, Alter, Gesundheit, fehlender Ersatzwohnraum).

6. Zusammenfassung und Fazit

Rechtliche Kernpunkte

1. Die rechtliche Qualifikation des Mietvertrags ist entscheidend: Bei einem befristeten Mietvertrag oder Kündigungsverzicht ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ohne Kündigungsausschluss ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich möglich, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
2. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter oder berechtigte Personen die Wohnung tatsächlich als Wohnung nutzen wollen. Der bloße Verkaufswunsch ist kein Eigenbedarfsgrund.
3. Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist möglich, aber mit sehr hohen Anforderungen verbunden (Nachweis erheblicher wirtschaftlicher Nachteile).
4. Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich und führt zu Unwirksamkeit, Schadensersatzansprüchen und möglichen strafrechtlichen Konsequenzen.
5. Das BGH-Urteil vom 24.09.2025 betrifft die Verwertung einer anderen Wohnung nach echtem Eigenbedarf, nicht die unmittelbare Verwertung der gekündigten Wohnung.

Empfehlung

Klare Handlungsempfehlung: Vermieter sollten vorrangig eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung mit dem Mieter anstreben (Abfindung, Übernahme Umzugskosten). Dies ist rechtssicher, schnell und vermeidet alle Risiken einer streitigen Kündigung.

Falls dies nicht gelingt: Verkauf mit Mieter. Der Wertverlust ist geringer als die Risiken und Kosten einer rechtlich fragwürdigen Kündigung.

Keinesfalls zu empfehlen: Eine Eigenbedarfskündigung ohne echten Eigennutzungswunsch oder eine Verwertungskündigung ohne konkrete Nachweise erheblicher wirtschaftlicher Nachteile.

7. Rechtliche Beratung

Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung. Bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung oder anderen mietrechtlichen Themen stehen wir Ihnen gerne für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung.