25. Februar 2026
Informationsblatt – Baumaßnahmen in gekündigter Wohnung aus Vermietersicht
1. Rechtliche Ausgangslage
Das Mietverhältnis wurde zB wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht das Mietverhältnis jedoch vollumfänglich fort.
Der Mieter bleibt unmittelbarer Besitzer der Wohnung; der Vermieter ist weiterhin zur Gebrauchsgewährung verpflichtet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Eigenbedarfskündigung verschafft dem Vermieter kein vorgezogenes Nutzungsrecht an der Wohnung.
Baumaßnahmen während der Kündigungsfrist sind ausschließlich unter den Voraussetzungen der §§ 555a–555f BGB zulässig. Verstöße können Unterlassungs‑, Minderungs‑ und Schadensersatzansprüche sowie einstweiligen Rechtsschutz auslösen.
Zentral ist die Unterscheidung zwischen:
- Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und
- Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB).
2. Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB)
2.1 Begriff
Erhaltungsmaßnahmen sind Arbeiten zur Instandhaltung oder Instandsetzung, also zur Wiederherstellung oder Bewahrung des vertragsgemäßen Zustands (z.B. Reparatur defekter Heizung, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Austausch beschädigter Leitungen, defekte Fenster oder Elektrik).
Wird der Wohnstandard verbessert, liegt regelmäßig keine Erhaltung mehr, sondern Modernisierung vor.
2.2 Duldungsanspruch des Vermieters
Nach § 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter notwendige Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Eine Härteprüfung wie bei Modernisierungen findet grundsätzlich nicht statt.
Der Vermieter darf jedoch nur das technisch Erforderliche durchführen. Eine überobligatorische Aufwertung (z.B. hochwertige Ausstattung statt gleichwertiger Ersatz) kann die Maßnahme rechtlich zur Modernisierung machen.
2.3 Ankündigungspflicht
Auch bei Erhaltungsmaßnahmen besteht eine Ankündigungspflicht. Diese folgt aus § 555a Abs. 2 BGB sowie aus der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB).
Die Ankündigung muss dem Mieter eine zumutbare Disposition ermöglichen (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13; LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 – 67 S 357/15).
Erforderlich sind mindestens Angaben zu: - Art der Arbeiten - betroffene Räume - Beginn - voraussichtliche Dauer
Eine feste Frist sieht das Gesetz nicht vor. In der Rechtsprechung werden – abhängig vom Umfang – etwa 7 bis 14 Tage als regelmäßig angemessen angesehen. Bei umfangreicheren Eingriffen ist eine längere Vorlaufzeit erforderlich.
Nur bei Gefahr im Verzug (z.B. Rohrbruch, akuter Kurzschluss, Heizungsausfall im Winter) darf ohne vorherige Ankündigung gehandelt werden.
Fehlt eine ausreichende Ankündigung, darf der Mieter den Zutritt vorübergehend verweigern.
2.4 Kosten und Folgen
Der Mieter kann: - Mietminderung geltend machen (§ 536 BGB) - Aufwendungsersatz verlangen (§ 555a Abs. 3 BGB)
Auch rechtmäßige Erhaltungsmaßnahmen können eine Mietminderung begründen, wenn die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird (BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14).
3. Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB)
3.1 Begriff
Modernisierung liegt insbesondere vor bei: - Energieeinsparung (z.B. Dämmung, neue Fenster) – § 555b Nr. 1 BGB - nachhaltiger Wohnwerterhöhung (z.B. Badumbau) – § 555b Nr. 4 BGB - Wohnraumschaffung (z.B. Balkon, Grundrissänderung) – § 555b Nr. 7 BGB
3.2 Formelle Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB)
Der Vermieter muss die Maßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen.
Die Ankündigung muss enthalten: - Art und Umfang - Beginn und Dauer - wesentliche Beeinträchtigungen - zu erwartende Mieterhöhung - Hinweis auf Härteeinwand
Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10; BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14).
Ist die Ankündigung formell fehlerhaft, besteht kein Duldungsanspruch.
3.3 Duldungspflicht und Härteeinwand (§ 555d BGB)
Grundsätzlich besteht ein Duldungsanspruch des Vermieters (§ 555d Abs. 1 BGB).
Der Mieter kann jedoch eine unzumutbare Härte geltend machen (§ 555d Abs. 2 BGB), etwa bei: - hohem Alter - Krankheit - erheblicher baulicher Belastung - kurzer Restlaufzeit des Mietverhältnisses
Bei umfangreichen Bauarbeiten kurz vor Vertragsende wird der Härteeinwand häufig anerkannt (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2018 – 65 S 60/18).
Der Mieter muss den Härteeinwand bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung erheben (§ 555d Abs. 3 BGB).
4. Besonderheiten während laufender Eigenbedarfskündigung
Die Kündigung berechtigt nicht zu einer faktischen Besitzverschaffung vor Vertragsende.
Unzulässig sind insbesondere: - Kernsanierungen ohne zwingenden Anlass - Ausbau wesentlicher Einrichtungen - Dauerlärm mit Auszugsdruck
Solche Maßnahmen können verbotene Eigenmacht darstellen (§ 858 BGB). Gerichte untersagen Maßnahmen, wenn sie ersichtlich dem Zweck dienen, den Mieter vorzeitig zum Auszug zu bewegen (AG München, Urteil vom 12.01.2017 – 461 C 19626/15).
Je näher das Vertragsende rückt, desto strenger wird die Zumutbarkeitsprüfung.
5. Zutrittsrecht des Vermieters
Ein Zutrittsrecht besteht nur bei berechtigtem Anlass.
Voraussetzungen: - vorherige Ankündigung - angemessene Uhrzeit - Terminabstimmung - konkrete Benennung der Personen (z.B. Handwerker)
Kein Anspruch auf unangekündigten Zutritt (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).
6. Risiken für den Vermieter
Bei Pflichtverstößen drohen: - Mietminderung (§ 536 BGB) - Unterlassungsanspruch - Schadensersatz (§ 280 BGB) - einstweilige Verfügung - Verzögerung der Räumung
Im Extremfall kann eine Maßnahme als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) gewertet werden.
7. Handlungsempfehlungen für Vermieter (Praxis)
- Maßnahmen zunächst rechtlich einordnen (Erhaltung oder Modernisierung)
- Erhaltungsmaßnahmen mindestens 1–2 Wochen vorher schriftlich ankündigen
- Modernisierung zwingend 3 Monate vorher ankündigen
- detaillierte Terminplanung mit mehreren Alternativterminen anbieten
- Baustellenzeiten auf werktags 8–18 Uhr beschränken
- Staub‑ und Lärmschutzmaßnahmen dokumentieren
- keine Kernsanierung kurz vor Vertragsende beginnen
- sämtliche Kommunikation schriftlich führen
8. Zusammenfassung
Zulässig: - notwendige Reparaturen (§ 555a BGB) - ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung (§ 555c BGB) - abgestimmte Wohnungsbetretung
Unzulässig: - faktische Entziehung des Besitzes - Bauarbeiten mit Auszugsdruck - unangekündigte Maßnahmen
Die Kündigung ändert nichts daran, dass der Mieter bis zum Vertragsende vollständigen Besitzschutz genießt. Baumaßnahmen müssen daher rechtlich vorbereitet, formal korrekt angekündigt und schonend durchgeführt werden.