22. Mai 2025

Wann liegt bei Vermietung einer Wohnung und einer Garage ein einheitlicher Mietvertrag vor?

Bei der Vermietung einer Wohnung und eines Stell- oder Garagenplatzes stellt sich oft die Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt oder oder aber zwei eigenständig zu betrachtende Mietverhältnisse. Relevant wird die Frage nämlich beim Thema Kündigungen. Im Falle eines einheitlichen Mietverhältnisses sind die erschwerten Kündigungsmöglichkeiten des Wohnraummietrechts anzuwenden (Kündigungsgrund!). Liegt aber ein separates Mietverhältnis bezgl. des Stellplatzes vor, könnte dieses ohne Angaben von Gründen unter Einhaltung der Kündigungsfrist beendet werden.

Voraussetzung einer isolierten (grundlosen) Kündigung des Stell- oder Garagenplatzes wäre das Vorliegen eines Mietverhältnisses über nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Dies ist dann nicht der Fall, wenn ein einheitlicher Mietvertrag über Wohnraum und Stellplatz vorliegt. Maßgeblich ist der Parteiwille. Die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Mietobjekte sowie eine einheitliche Vertragsurkunde sprechen für einen einheitlichen Vertrag. Bei der gemeinsamen Vermietung von Wohnung und Stellplatz ist regelmäßig von einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis auszugehen, wenn beide Mietgegenstände in einer gemeinsamen Urkunde geregelt sind und eine wirtschaftliche sowie örtliche Zusammengehörigkeit besteht. Insbesondere wenn der Stellplatz auf demselben Grundstück liegt wie die Wohnung, ist eine getrennte Kündigung nicht ohne Weiteres möglich. Wollen Mieter und Vermieter den Stellplatz rechtlich vom Wohnraummietvertrag trennen, sollten sie hierfür einen eigenständigen Vertrag in gesonderter Urkunde abschließen. Der Stellplatz darf dabei nicht als Nebenleistung im Wohnraummietvertrag aufgeführt sein. Beide Verträge müssen klar voneinander abgegrenzt sein, insbesondere hinsichtlich Laufzeit, Kündigungsfristen und Mietzins. Nur so ist eine isolierte Kündigung des Stellplatzes rechtssicher möglich.